نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص تخلیه ملک مسی و نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسی و روش گرفتن دستور تخلیه برای آشنایی بیشتر شما عزیزان تنظیم گردیده است.
تخلیه ملک مسی در واقع حقی است که برای مالک ملک در نظر گرفته است که به موجب آن مالک میتواند به دلیل انقضای مدت اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسی رو بخواهد. در تخلیه ملک باید توجه داشته باشیم که قرارداد اجاره تابع مقررات کدامیک از قوانین مربوط به اجاره است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه باید قوانین مربوط و با استناد به مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور اعمال نماید.
چنانچه ملک مسی و مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجرسال ۱۳۷۶ باشد شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و تودیع مبلغ قرض الحسنه توسط موجراقدام به صدور دستور تخلیه ملک می نماید و اگر قرارداد اجاره املاک مسی فاقد شرایط شکلی اجاره نباشد موجر باید برای تخلیه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسی را از دادگاه درخواست نماید.
۱ – دو نسخه بودن قرارداد اجاره : به موجب ماده ۲ قانون روابط موجرو مستاجر سال۱۳۷۶ تنظیم سند اجاره در دو نسخه از شرایط اساسی آنست و به موجب تصریح قانون در قرارداد از حساسیت بالایی برخوردار است و این تکلیف حکم است و علت آن این است که طرفین به تکالیف قراردادی خویش آگاه بوده و امکان دست بردن و جعل یا الحاق قرارداد برای طرفین از بین برود.
۲ – گواهی دو نفر ذیل قرارداد : دو نفر شاهد باید مراتب وقوع عقد و صحت آن را گواهی نمایند و همچنین گواهان باید ذیل قرارداد را امضاء نمایند.
به موجب ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ موجر یا قائم مقام قانونی او می تواند تخلیه محل را خواستار شوند. موجر کسی است که در قرارداد اجاره حضور داشته و آن را امضاء نموده است.
بنابراین اشاره قانون به موجر یا نماینده قانونی است ولی اشاره ای به مالک ندارد علت این امر آنست که کسی با داشتن مالکیت ملک را اجاره می دهد ممکن است مالک عین باشد یا مالک منفعت باشد.
۱ – مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید.
۲ – دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت ,اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
متقاضی تخلیه (موجر یا قائم مقام قانونی وی) باید با به همراه داشتن کپی مصدق اجاره نامه و حتی المقدور کپی مصدق سند مالکیت خویش را پیوست تقاضای تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. مدیر دفتر پس از بررسی مقدماتی پس از ثبت آن را به نظر قاضی شورا می رساند.
قاضی شورا پس از بررسی تقاضا و بررسی شرایط شکلی اجاره و واریز مبلغ ودیعه با قرض الحسنه دستور تخلیه ملک مسی را صادر می نماید.
در صورتی که مستاجر مدعی حقی باشد می تواند شکایت خود را به دادگاه تقدیم نماید و پس از اثبات حق مورد ادعا میتواند دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرای تخلیه را بخواهد مانند اینکه مستاجر مدعی جعلی بودن قرارداد اجاره گردد در ابن صورت مستاجر می تواند با طرح دعوی در محاکم دادگستری و ارائه رسید آن به شورای حل اختلاف موقتا جلوی اجرای حکم تخلیه را بگیرد.
در اجرای دستور تخلیه ملک مسی نیازی به صدور اجرائیه نیست و توسط مامور ابلاغ و اجرا می گردد و فاصله زمانی تقدیم تقاضای تخلیه و اتخاذ تصمیم و صدور دستور تخلیه و اجرای آن به یک هفته محدود شده است بنابراین مقام قضایی موظف است بلافاصله پس از صدور دستور تخلیه آن را به اجرا بگذارد.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها با بدهی با شارژ ساختمان و غیره باشد، نمی تواند نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید. موجر باید برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرار تامین خواسته مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید تا پس از قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن برداشت شود.
مطابق ماده ۱۳ آیین نامه “چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه ملک مسی نباشد و تقاضای استمهال نماید مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود.
مقام قضایی صالح می تواند با تقاضای استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند مستاجر تنها در هنگام اجرای دستور تخلیه می تواند درخواست خویش را از طریق مامور اجرای حکم به مقام قضایی تحویل دهد.
بیانیه کمیسیون حقوق بشر اسلامی به مناسبت روز جهانی حقوق بشر
مدارک مورد نیاز برای ثبت ازدواج